|
Не все ЛПХ свободны от налогов c продаваемой продукции.
Вопросы строительства.
Прошло уже достаточно времени с момента выхода федерального закона "О личном
подсобном хозяйстве", чтобы большинство успело ознакомиться с особенностями
и заметить существенные недостатки при освоении полевого участка. В данном
комментарии я постараюсь сконцентрироваться на некоторых важных и возможно,
незаметных особенностях данного закона, которые большинство упускает.
Хотелось заострить внимание на двух аспектах полевых участков ЛПХ - все-таки,
возможном законном строительстве (без перевода в категорию поселений), а
также обязательстве регистрации собственникам участков в налоговых органах
в качестве и.п. (при превышении максимально допустимой площади участка).
Как известно, согласно закона об ЛПХ, Статьи 4, п.3. Полевой земельный участок
используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции
без права возведения на нем зданий и строений.
Данное положение совершенно не означает, что на участке ничего нельзя строить
или возводить! Для обеспечения производства с/х продукции может потребоваться
целый комплекс построек, не являющихся ни зданиями, ни строениями. О них
как раз большинство и забывает! Эти постройки являются - СООРУЖЕНИЯМИ! Т.е
обладают одним или несколькими из следующих качеств:
А) временность постройки;
Б) отсутствие фундамента (основу могут составлять сваи, бетонные блоки или
другие существующие конструкции);
В) потенциальная возможность ее перемещения без нанесения соразмерного вреда
постройке. Т.е. сооружение должно быть либо сборно-разборным, либо с потенциальной
возможностью перемещения без серьезного соразмерного постройке ущерба. В
качестве одного из примеров достаточно хорошо подходит сруб.
Юридические особенности сооружений:
А) не подлежат регистрации в органах юстиции;
Б) перед возведением постройки (в большинстве случаев), требуется разрешение
на строительство. Т.е. заказ и осуществление формирования и утверждения
проекта застройки, c соблюдением соответствующих участку целевых назначений
каждого сооружения.
В) При благоустройстве территории (достаточно расплывчатый и мало кому известный
термин), тоже требуется разрешение на ее осуществление.
Существует целый перечень сооружений, необходимых для способствования производству
с/х продукции. Остается не до конца выясненным вопрос, - какие с/х сооружения
могут быть использованы на участке, а какие - нет и какие рамки целевого
использования разрешенными постройками?
Еще один существенный момент - все сооружения должны быть разработаны с
учетом технических особенностей, при которых они не подходят под категорию
зданий или строений. Об этих тонкостях должны знать в первую очередь проектные
организации.
Приведем перечень и обоснования в необходимости возведения сооружений, очевидной
целью которых является обеспечение разрешенной деятельности по производству
с/х продукции. Возможно, это послужит для кого-то основой технического задания
для подачи в проектную организацию для получения права строительства:
Для полноценного производства с/х продукции на полевом участке, предоставленном
для ведения ЛПХ, ввиду отсутствия приусадебного участка (либо его наличия,
но на значительном удалении) необходимо возведение ряда следующих сооружений
временного и долговременного характера согласно следующего перечня:
1. Колодец - ввиду необходимости орошения сельскохозяйственных культур.
2. Гидротехнические и мелиоративные сооружения для осуществления искусственного
орошения:
А) Пруд;
Б) Водонапорная станция (электрическая или на горючем топливе).
3. Стеклянная теплица с освещением и подогревом.
4. Сарай, для хранения необходимого инвентаря и стройматериалов.
5. Гараж для хранения и ремонта техники.
6. Туалет.
7. Бытовка для жизнеобеспечения ведущих хозяйство: защиты от непогоды, приема
пищи, отдыха. В данном сооружении должны быть предусмотрены следующие помещения:
А) кухня - для принятия пищи;
Б) спальная комната - для отдыха;
7. Будка для собаки ввиду необходимости охраны посадок, посевов и техники.
8. Загоны, навесы, кровли для скота.
8. Погреб, - целью которого является выращивание грибниц.
9. Сооружение типа - "лисья нора", для обогрева в холодную погоду, приема
пищи, отдыха, складирования и хранения инвентаря.
Перечень сооружений при желании можно существенно расширить.
Для подачи в качестве заявки на формирование проекта построек желательно
прикладывать свои чертежи, эскизы и пожелания.
В большинстве случаев только совместно с проектными организациями возможно
качественно разработать желаемые проекты для получения разрешения на строительство.
Некоторые виды сооружений не требуют получения разрешения. Все-таки во избежание
дальнейших конфликтных ситуаций с проверяющими ваши постройки органами,
желательно строить сразу с учетом необходимых норм и правил. Это целая наука,
и без консультаций и тщательного изучения ограничений, в том числе и по
расстояниям, вряд ли удастся обойтись.
Следующий тонкий момент разрешенного использования полевого участка заключается
во фразе: "исключительно для производства". Т.е. складирование или переработка
продукции на участке - НЕ ДОПУСКАЕТСЯ! В соответствии с этим возникает странный
контраст в использовании строений (т.е. в каких целях можно пользоваться
постройкой, а в каких - нет). Например, в сарае или погребе нельзя складировать
яблоки, но можно возвести гигантский погреб - "лисью нору", с целью производства
грибницы, предусмотреть массу подсобных помещений, в том числе отапливаемых
и жилых. Или, например, нельзя хранить на чердаке сушеные травы, лук, чеснок
и т.п., но можно построить сложнейшую сеть мелиоративных сооружений на всем
участке - каскады прудов, фонтаны и водонапорные станции.
Основной недостаток сооружений на ЛПХ - ограниченность в функциональных
свойствах, которыми могут обладать постройки. Иными словами, не все желаемые
требования можно воплотить при разработке проекта застройки. И далеко не
всем очевидно, что можно, а что нельзя при обеспечении "производства с/х
продукции".
П.9ст.62 (теперь уже не существующей в обновленном градостроительном кодексе)
утверждал, что для временных построек не требуется получения разрешения
на строительство. Сейчас в связи с серьезными изменениями градостроительного
кодекса возник целый ряд новых вопросов, требующих серьезного изучения.
Также остается под вопросом право подведения инженерно технических сетей,
проще говоря, ЛЭП и газа. До теплицы или погреба - лисьей норы для выращивания
грибов еще можно обосновать подведение ЛЭП, ибо там происходит непосредственное
производство продукции. Даже подведение ЛЭП к водонапорной станции представляется
возможным, а вот к бытовке и гаражу - совершенно не очевидно. Опять таки
- этот вопрос придется отдать исключительно на откуп специалистам.
Подытожим, касательно возведения строительства:
1.Возможности строительства на полевом участке ЛПХ без перевода в категорию
поселений есть и достаточно широкие, хотя во многом ограничены в использовании.
2. Для возведения объектов в большинстве случаев требуется разработка и
согласование проекта застройки.
3. Регистрация таких объектов недвижимости и построек невозможна.
4. Подведение ЛЭП возможны, но к ограниченным видам сооружений.
5. Перевод в категорию поселений при современном законодательстве практически
невозможен в силу своей сложности, длительности и дороговизны.
6. В случае незаконного строительства при условии, что сохранение постройки
не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает
угрозу жизни и здоровью граждан, суд может оставить постройку без понуждения
собственника к ее сносу, а также обязать надлежащим образом оформить строительную
документацию на получение разрешения возведения данного сооружения, и реконструировать
при необходимости соответствия градостроительной документации в установленные
решением суда сроки (в случае если сооружение изначально не соответствует
правилам и нормативам. Зарегистрировать постройку суд обязать не может,
поскольку на полевом ЛПХ это запрещено.
Возникает целый комплекс не однозначных, имеющих тонкие грани, вопросов,
не позволяющих быть уверенным в дальнейшей судьбе построек на своем участке.
Вопросы строительства на ЛПХ возможно однозначно решить только посредством
тщательного их изучения. Успешнее всего разрабатывать проекты застройки
совместно со строительными и проектно-архитектурными организациями.
Рассмотрим ограничения в площади полевого участка ЛПХ.
Согласно ст.4 п.5 закона об ЛПХ, который гласит: Максимальный размер общей
площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве
собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство,
устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Часть земельных участков,
площадь которых превышает указанный максимальный размер, должна быть отчуждена
гражданами, у которых находятся эти земельные участки, в течение года со
дня возникновения прав на эти земельные участки, либо в этот срок должна
быть осуществлена государственная регистрация указанных граждан в качестве
индивидуальных предпринимателей или государственная регистрация крестьянского
(фермерского) хозяйства.
В большинстве СФ максимальная площадь ЛПХ составляет 1 или 2 га. Часто эта
норма не касается тех, у кого возник участок при выделе из общей долевой
собственности.
Если участок превышает эту норму, то в установленный СФ срок нужно зарегистрироваться
в качестве и.п. или перепрофилироваться в КФХ, т.е. уже платить налог с
дохода от продажи выращиваемой продукции, а также сдавать ежегодную декларацию. Т.е. на участке возводить здания и строения будет все также нельзя,
но действовать в полой аналогии с отчетной деятельностью КФХ - придется.
Еще один существенный момент - продукция с ЛПХ (площадь которого не превышает
установленные СФ размеры) не облагается подоходным налогом лишь в случае
грамотного доказательства, что она была выращена именно на вашем ЛПХ. Для
этого предусмотрена процедура получения необходимых документов и справок
из огранов местного самоуправления по каждой выращенной продукции, соответственно
ее объема и других существенных характеристик.
Постараемся сформулировать общие выводы:
Полевой участок ЛПХ в некоторых аспектах не подходит для наших целей, но
при грамотном подходе есть возможность возведения различных сооружений,
дающих возможность хозяйственной деятельности и обеспечивающих минимально
комфортное проживание.
Еще один существенный фактор - ЛПХ имеет свои преимущества только в случае, если участок (или суммарная площадь участков в одной районе)
не превышает установленный СФ максимальный размер. Также продукция не облагается
налогом с доходов только в случае наличия письменного доказательства принадлежности выращенной продукции к участку.
Подобных проблем и необходимостей не наблюдается на участках, предоставленных для ведения
крестьянско (фермерских) хозяйств, а также есть ряд методов, позволяющих,
избежать существенные очевидные недостатки КФХ.
Читайте на этот счет соответствующий комментарий.
Успехов Вам на пути освоения свих участков!
С уважением,
Бахарев В.Б.
Если есть полезная информация - пишите: vbhv@hotbox.ru
Последний раз редактировалось: Wowi 28.02.05
|
|